¿Problemas con tus vecinos? Así debes actuar

Dos expertos te aconsejan qué hacer ante dos problemas muy comunes en las comunidades de vecinos.

1. Un desaguisado por causa ajena

“El vecino de arriba se dejó un grifo abierto estando fuera y mi casa se inundó, ¿quién me lo arregla?”. Una causa muy común de conflictos vecinales son las averías, tanto las provocadas por la negligencia de un vecino concreto como las achacables a la comunidad. En el primer caso, el problema surge si el causante del desastre se niega a asumir su responsabilidad y a costear las reparaciones necesarias; en el segundo, si la comunidad no está bien cubierta para afrontar sus riesgos.

De ahí la importancia de contar con los seguros necesarios, como explica Gabriela Bonilla, agente de seguros especializada en pólizas del hogar y comunitarias: “Una comunidad de vecinos está expuesta a múltiples eventualidades y el perjudicado por una de ellas tiene derecho a reclamar las pertinentes indemnizaciones: cualquier desperfecto o avería (humedades, roturas, etc.) que se produzca en elementos comunes del edificio (estructura, cimientos, cañerías…) por causas ajenas al perjudicado debe ser subsanado por la comunidad en cumplimiento del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que la obliga a hacer las obras necesarias para mantener el inmueble en las debidas condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad. Por eso, tener un seguro comunitario multirriesgo no es obligatorio pero sí muy conveniente”.

“En cuanto a los accidentes de los que sea responsable un vecino y que no cubra la comunidad, deberá hacerse cargo aquél (o su seguro). Si se niega, habrá que demandarle ante los tribunales con el fin de que se establezca su responsabilidad y se le condene al pago de las reparaciones, una vez demostrado que los daños han sido ocasionados por su culpa. La demanda deberá acompañarse de pruebas de la existencia y magnitud del daño, así como del origen del mismo, sin perjuicio de las pruebas periciales que se practiquen en el procedimiento”.

2. El uso de lo que es de todos

“Mi edificio tiene una pequeña azotea de la que se han apropiado unos vecinos”. Cada propietario está obligado a hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos y zonas comunes, evitando abusos, daños y desperfectos. Pero ocurre a menudo que los vecinos que tienen acceso directo a determinada parte del inmueble (tejado, azotea, buhardilla, patio…) se creen en el derecho de acotarla y usarla como si fuera de su exclusiva propiedad.

Luis Fernández, administrador de fincas de Madrid, pone las cosas en su sitio: “Los elementos comunes son aquellas partes del edificio necesarias para el uso y disfrute de todos; entre otras, sótanos, garajes, azoteas, patios, fachadas, escaleras, portales, etc. No se pueden vender ni embargar, ni dividir física ni jurídicamente, pues pertenecen a todos los copropietarios,  aunque hay algunas excepciones: patios y azoteas pueden tener un uso privativo de un vecino en particular, e incluso se le puede autorizar a hacer obra para establecer un espacio habitable mayor sumándolos a su vivienda. Pero esto sólo en caso de que lo apruebe la junta de vecinos por unanimidad, ya que es una alteración sustancial del régimen de propiedad horizontal: nadie tiene derecho a apropiarse de una zona común sin más”.

“Si un vecino lo hace y no da marcha atrás (y sobre todo si lleva a cabo obras en dicha zona), cualquier otro propietario a título individual o la comunidad por acuerdo de la junta podrán plantear contra él un procedimiento judicial ordinario por alteración de los elementos comunes del inmueble y apropiación de un elemento común en beneficio propio. Además, cabe denunciarlo al ayuntamiento por una infracción urbanística”.