Revista Mía

Lo que debes pagar al vender tu casa

La venta de un inmueble no implica solo ganar dinero. Los impuestos y gastos que se derivan de esta operación y a los que deberás hacer frente suelen ascender a miles de euros.

Es sabido que a la compra de una vivienda hay que sumarle un 10 % de su valor en gastos, pero poco se habla de los extras que tiene que asumir el que quiere vender su casa: la plusvalía estatal (IRPF), la municipal y los gastos de notaría o de cancelación de hipoteca, en caso de tenerla. Averigua si puedes ahorrártelos.

IRPF

Solo estás obligado a declarar a Hacienda la ganancia patrimonial que obtengas al vender tu piso, que se calcula con la diferencia entre el valor que pusieron en la escritura de compra y el que se pone en la escritura de venta. Este importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF y “tributa al 19 % para ganancias de hasta 6.000 €, al 21 % para ganancias de entre 6.000 € y 49.999 € y al 24 % para ganancias superiores a 50.000 €, explica David Calvo, agente inmobiliario. Si has vendido la casa por un precio inferior al de la compra y has perdido con la transacción, no debes declararlo -aunque puede ser recomendable, pues la ley establece que puedes compensar las pérdidas con las posibles ganancias que obtengas en los cuatro años siguientes-. También hay varios casos en los que no hay que tributar por la plusvalía obtenida. En primer lugar, los mayores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual; las personas que reinviertan el dinero obtenido con la venta en constituir una renta vitalicia y, por último, aquellas personas que reinviertan el beneficio obtenido con la venta de su vivienda habitual en comprar la que será la próxima. “Se llama comprar una vivienda de reposición”, dice Manuel Gandarias, de Pisos.com y “es la operación más frecuente en los ultimos años”, explica. Eso sí, para evitar el pago a Hacienda debes invertir toda la ganancia en comprar la nueva casa.
Al contrario que la plusvalía estatal, que solo se declara si se ha obtenido una ganancia patrimonial (una plusvalía, como su propio nombre indica), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o “plusvalía municipal” se viene cobrando, en la práctica, tanto si el inmueble y el suelo sobre el que está construido se han revalorizado, como si no.
Este impuesto se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad, pero cada ayuntamiento establece sus propios coeficientes.
Los últimos meses ha sido objeto de debate después de que una sentencia del Tribunal Constitucional invalidase en Guipúzcoa el cobro de este impuesto si la venta había generado pérdidas. No obstante, hoy se sigue cobrando en el resto de España. Según los expertos, el vendedor debe seguir pagándolo. “La sentencia no ha sentado jurisprudencia. Habrá que esperar a que el Tribunal se pronuncie sobre la legislación nacional”, dice David Calvo. ¿Podríamos reclamar? Sí, pero deberíamos ir a juicio.
Aunque una casa se venda libre de cargas (sin hipoteca) hay que pagar los gastos de notaría generados al firmar y hacer copias de la escritura de compraventa, que suelen rondar los 700 euros, indica Calvo. “Se puede pactar quién paga estos gastos, pero si no se ha hecho, según ley se encarga del 70 % el vendedor y del 30 % el comprador”, explica. Además, el vendedor tendrá que pagar el certificado energético, si no lo tiene ya (hay que presentarlo el día de la firma); que cuesta en torno a 100 €.
Si aún estás pagando una hipoteca, “como máximo, el banco te puede cobrar un 1 % sobre el importe que te quede pendiente como comisión por cancelación anticipada”, dice el experto. Sin embargo, después tendrás que proceder a la cancelación registral; es decir, cancelar la hipoteca en el notario y después llevarlo al registrode la propiedad. Entre ambos, el gasto oscila entre 800 y 1.000 €. De estos trámites “se suele ocupar el comprador y su banco, porque es a quien más le interesa”, sostiene Gandarias; pero no te librarás de la factura.
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