Desde hace unos años y gracias en buena parte a una demanda presentada por la OCU (Organización de consumidores y usuarios), el Tribunal Supremo ha ido marcando una doctrina sobre la recuperación por el consumidor de aquellos gastos hipotecarios que pagaron en la formalización de la hipoteca y que han sido declarados abusivos y nulos. Además, si pagaste una comisión de apertura por tu hipoteca también podrás reclamar si no te explicaron claramente cuál era el objeto de esa comisión y cuáles sus consecuencias económicas. El plazo para reclamar estos gastos vence el 23 de enero de 2024, cuando se cumplan los 5 años de la declaración de abusividad de la cláusula por parte del Supremo.
Tras un largo camino judicial, iniciado con la sentencia del Supremo de 15/12/2015 tras una demanda de OCU, en una serie de sentencias posteriores se estableció por fin este reparto de gastos en la hipoteca: son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales. Son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Inicialmente el Supremo estableció que la comisión de apertura no era abusiva, pero tras una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sí es posible pedir su invalidez si hubo falta de transparencia. Los tribunales deben valorar si el consumidor pudo evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
Todo este reparto aplica a las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, ya que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, establece quién debe asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar, ya que en las hipotecas más recientes los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites, mientras que el comprador se hace cargo de los gastos de tasación del inmueble (hay entidades que incluso lo asumen voluntariamente), así como pagar las copias de la escritura que solicite.
Otra reclamación relacionada con hipotecas afecta a los seguros de prima única: en muchos contratos hipotecarios anteriores a 2019 se obligaba al usuario, no solo a contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, sino a pagar la totalidad de la prima del seguro de vida en el momento de contratarla. Este pago, como prima única, se incluía además dentro de la cantidad prestada, con lo que:
Para el usuario, aumenta el coste de ese dinero, ya que debe aumentar la cuota a pagar y los intereses devengados. Para el banco, es un negocio redondo, pues además de cobrar de una tacada el importe total de la prima, cobrará los intereses de la cantidad.
Sin embargo, las normas son claras al establecer que los bancos no pueden vincular seguros a sus productos financieros y no pueden obligar a contratar el seguro de la entidad financiera.
De igual modo, la OCU también advierte posibles negligencias en los bancos porque también podría ser abusivo si no reúne los criterios de transparencia: aunque firmaras un acuerdo para eliminar las cláusulas cerrándote la puerta a posteriores reclamaciones aún puedes reclamar. Infórmate. Miles de hipotecados firmaron acuerdos para no reclamar por cláusulas suelo y ese acuerdo ha sido invalidado por los jueces.
